În ultimii ani, piața imobiliară din România s-a confruntat cu o creștere rapidă și, în același timp, cu numeroase situații complicate pentru cumpărători. Cumpărătorii care au plătit avans sau chiar integral pentru locuințe în faza de proiectare se pot trezi, uneori, în fața unor blocaje juridice și financiare, mai ales în caz de insolvență a dezvoltatorului. Cu toate acestea, legislația actuală oferă posibilități limitate de acțiune, iar senzația de vulnerabilitate a cumpărătorilor devine tot mai pregnanță.
Obstacole în recuperarea imobilelor finalizate în procedură de insolvență
Unul dintre cele mai dificile scenarii apar atunci când dezvoltatorii imobiliari intră în insolvență în timpul construcției și, uneori, chiar după finalizarea proiectului. Potrivit unui expert în drept imobiliar, se poate face totuși o solicitare pentru finalizarea contractului de vânzare-cumpărare, chiar dacă firma în cauză se află în procedură de insolvență. Legea permite unui cumpărător care a semnat deja un antecontract să ceară administratorului judiciar respectarea promisiunii de vânzare, astfel încât să poată prelua în sfârșit imobilul.
Totuși, această posibilitate este limitată de o serie de condiții stricte. Cumpărătorii trebuie să fi plătit integral prețul, sau să poată face plata imediată, iar imobilul trebuie să se afle deja în posesia acestora. În plus, prețul convenit nu trebuie să fie sub valoarea de piață actualizată, iar promisiunea trebuie să fie înscrisă în cartea funciară, condiție dificil de îndeplinit în cazul apartamentelor cumpărate încă din faza de proiect, când documentele de proprietate nu sunt încă emise. În practică, aceste restricții reduc drastic șansele ca un cumpărător să poată finaliza tranzacția într-un astfel de scenariu.
Recuperarea avansului: o luptă inegala pentru creditori
Pentru mulți cumpărători, recuperarea sumelor plătite reprezintă o provocare majoră. În cazul în care dezvoltatorul ajunge în faliment, cumpărătorii pot depune o cerere de creare a unei creante la masa credală. Acest pas trebuie făcut până la termenul stabilit de instanță, pentru a nu-și pierde dreptul de a cere banii înapoi. Însă, în majoritatea cazurilor, aceste creanțe sunt tratate ca eventuale credite chirografare, ceea ce înseamnă că nu beneficiază de prioritate la distribuirea banilor obținuți din vânzarea bunurilor.
Situația devine și mai complicată dacă proiectul este preluat de alt dezvoltator după faliment. În astfel de cazuri, imobilul este vândut în cadrul procedurii de insolvență, iar noul proprietar dobândește dreptul de proprietate liber de orice sarcină. Cumpărătorii care au încheiat antecontracte cu fostul dezvoltator nu pot cere chiar și predarea apartamentului, cu atât mai mult restituirea avansului, fapt ce le limitează drastic șansele de recuperare.
Prevenție și măsuri de protecție, pentru a evita situațiile dificile
Datorită acestor riscuri, specialiștii recomandă cumpărătorilor să adopte o strategie de prevenție solidă. Înainte de a semna un contract, e crucial ca aceștia să verifice starea juridică și financiară a dezvoltatorului. Verificarea exactă a extrasului de carte funciară, a eventualelor ipoteci, precum și analizarea situației financiare a companiei, pot ajuta la evitarea unor surprize neplăcute.
Un alt pas important este solicitarea unui cont escrow, în care fondurile plătite în avans sunt păstrate până la finalizarea construcției și livrarea apartamentului, garantând astfel că dezvoltatorul va dispune de resursele necesare pentru a-și îndeplini obligațiile. De asemenea, specialiștii recomandă evitarea plăților importante pentru proiecte încă în fază incipientă, deoarece riscurile de pierdere a banilor sunt considerabil mai mari în aceste cazuri.
În ciuda acestor măsuri, piața imobiliară rămâne imprevizibilă, iar ultimele evoluții indică o nevoie tot mai mare de reglementări clare și de o protecție juridică mai eficientă pentru cumpărători. Într-o piață în continuă dezvoltare, informația corectă și prudența pot fi diferența dintre o investitie sigură și o experiență frustrantă, în special în contextul complex al insolvenței dezvoltatorilor imobiliari.
Sursa: Playtech.ro
