Bucureștiul stagnează în piața de birouri din 2025: lipsa de proiecte noi menține ritmul lent al sectorului
Anul 2025 a marcat o pauză semnificativă pentru piața de birouri din București, fiind primul în ultimele două decenii fără nicio livrare majoră de spații noi. În timp ce orașul continuă să înregistreze fluctuații în cererea de închirieri, aceasta a scăzut cu aproximativ 25% față de anul anterior, ajungând la circa 250.000 de metri pătrați, conform ultimului raport al Colliers. În același timp, cererea pentru spații noi de birouri s-a situat la aproape 90.000 de metri pătrați, o valoare sub nivelul așteptărilor și semn al unui sector încă fragil.
O tendință clară se remarcă în evoluția pieței: scăderea ratei de ocupare a spațiilor a continuat, atingând 11,75%, cel mai scăzut nivel în ultimii cinci ani, de la circa 13% în anul anterior. În același timp, chiriile medii au crescut ușor, cu circa 3%, depășind pragul de 15 euro pe metru pătrat. Aceste schimbări indică o piață care, deși se ajustează, rămâne sub presiune din cauza deficitului de clădiri moderne și bine poziționate, capabile să satisfacă cerințele actualilor chiriași.
Ce stă la baza stagnării și a deficitului de oferte de calitate?
Evoluția sectorului arată că problema majoră nu este lipsa totală de spații, ci lipsa acută a clădirilor de înaltă calitate, moderne și localizate strategic, cu acces facil la infrastructura de transport. În zone precum Bucureștiul Central sau Floreasca-Barbu Văcărescu, spațiile moderne premium sunt ocupate aproape în întregime, iar proprietarii au puterea de a negocia chirii mai mari. În zonele mai vechi, spațiile disponibile rămân dificil de închiriat, fiind insuficiente pentru cerințele companiilor moderne.
Reprezentanții Colliers estimează că, dacă nivelul actual de absorbție rămâne stabil, aceste spații ar putea fi ocupate în următorii patru ani, o perioadă foarte scurtă în context european. Acest interval de timp este semnificativ mai redus decât cel necesar capitalele altor țări europene, precum Budapesta sau Varșovia, unde orizontul de timp depășește adesea un deceniu.
Impactul sectorului privat și perspectivele viitoare
Din punct de vedere al cererii, sectorul serviciilor financiare a condus, reprezentând 23% din total, urmat de IT&C cu aproximativ 20% și serviciile profesionale cu 17%. Însă, chiar și aceste cifre indică o răcire severă față de perioadele pre-pandemice, când sectorul IT&C constituia frecvent jumătate din cerere. Dimensiunea medie a tranzacțiilor s-a redus la circa 1.400 de metri pătrați, reflectând o prudență crescută a companiilor în alegerea spațiilor de lucru și în strategiile lor de relocare.
Această tendință de scădere a dimensiunii medii la transferuri ar putea determina proprietarii să diversifice oferta, pentru a atrage o gamă mai largă de chiriași și a stabiliza piața în perioada imediat următoare. În plus, planurile de dezvoltare pentru 2026 prefigurează aproximativ 50.000 de metri pătrați de spații noi, dar lipsa unui aport consistent de proiecte noi în anii următori menține perspectiva unei relansări timpurii dificil de previzionat.
Implicarea în regiune și impactul pe termen lung
Harta construcțiilor noi indică o concentrare clară în zonele centrale și în cartiere precum Floreasca și Barbu Văcărescu, acolo unde cererea a rămas constantă pentru spații moderne. Chiriile solicitate în aceste zone chiar au început să testeze praguri peste cele mai ridicate niveluri actuale, depășind 22 euro pe metru pătrat în noile proiecte.
Cu toate acestea, lipsa unor livrări masive de spații în anii imediat următori va menține piața într-o stare de așteptare, iar eventualele creșteri de chirii vor depinde în mare măsură de revenirea cererii, potențată de tendința companiilor de a reveni la prezența fizică a angajaților, solicitând cel puțin trei zile de muncă la sediu pe săptămână.
Stocul total de birouri din București se menține la aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, ceea ce plasează capitala în urma altor mari orașe europene. În absența unor proiecte semnificative, sectorul va trebui să se reprofileze și să găsească soluții pentru a menține echilibrul între ofertă și cerere, pe măsură ce economia locală și globală își continuă redresarea. Posibilitatea relansării depinde în mare măsură de capacitatea pieței de a echilibra această perioadă de stagnare cu noi oportunități și investiții ample.
